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Le bail d’une profession libérale expliqué de A à Z

14-09-2021 | Actualités, Infirmière, Kinésithérapeute, Orthophoniste, Pédicure - Podologue

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Vous êtes kiné, podologue, infirmier ou orthophoniste. Vous envisagez de louer votre cabinet. Alors, la question du bail d’une profession libérale va certainement vous intéresser. Elle se pose, en effet, très rapidement dans le processus d’installation en libéral. C’est la raison pour laquelle nous avons décidé de tout vous dire sur le sujet. 

Bail professionnel d’un soignant

Pour une profession libérale, le bail professionnel est un contrat de louage qui relève du Code civil. C’est la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui en fixe les règles. 

Durée du bail

La durée légale est au moins égale à 6 ans. Il faut savoir qu’à l’issue de ces 6 années, le propriétaire est en droit de ne pas reconduire son contrat. Il n’existe, en effet, pas de renouvellement automatique comme dans le cas d’un local commercial. 

De votre côté, vous n’avez pas à vous justifier si vous souhaitez mettre fin à votre bail professionnel pour votre activité libérale.

Bon à savoir
Lorsque vous établissez votre business plan, prenez en compte vos dépenses de loyer en plus de :

Mentions obligatoires

Il s’agit d’un contrat écrit bref entre le loueur et son locataire. Il n’est pas utile de passer par un notaire pour sa rédaction. Il fixe simplement : 

      • le délai de location ;
      • le montant du loyer ;
      • les modalités de résiliation.

À noter
Vous n’êtes pas tenu de faire enregistrer un contrat de bail pour profession libérale. Si vous souhaitez le faire, sachez qu’il vous en coûtera 75 € pour réaliser cette formalité. 

Clauses du bail à respecter

Certaines clauses sont à respecter, voici lesquelles.

Travaux et charges 

Le contrat de bail d’une profession libérale indique les charges que vous avez à payer lorsque vous êtes locataire. D’une façon générale, elles concernent : 

      • L’électricité et l’eau ; 
      • Le petit entretien.

Votre bailleur, quant à lui, s’occupe d’effectuer les gros travaux dans le local. 

Cession du bail professionnel 

Il est strictement interdit de sous-louer un local professionnel, à moins que cette clause soit dans le contrat de location. Dans ce cas, il incombe toujours au locataire principal d’être le référent auprès du propriétaire. 

État des lieux

C’est l’article 57-B de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, qui fixe les modalités de tous les baux conclus à compter du 20 juin 2014.

L’état des lieux, tout comme la durée du bail en tant que profession libérale est une notion à définir contractuellement. Il doit être fait avec les deux parties en présence, ou à défaut, avec un tiers mandaté et être obligatoirement ajouté au contrat de location. 

Si ce n’est pas possible, la présence d’un huissier et de la partie disponible est également envisageable. Les frais de l’huissier seront à partager à parts égales entre les deux parties. 

Toutes les autres clauses sont négociées à l’amiable entre les deux parties.

Bail mixte d’une profession libérale

Vous souhaitez avoir une partie de votre domicile réservée à votre cabinet paramédical. Il est possible de signer ce type de bail professionnel en libéral. C’est la loi Mermaz du 6 juillet 1989 qui en fixe les règles.

Durée du bail mixte

La durée du contrat dépend du statut du bailleur : 

      • S’il s’agit d’une SCI familiale ou d’une personne physique, il doit être de 3 ans à minima. 
      • Le propriétaire est une entreprise commerciale. Le contrat de bail est signé pour 6 ans. 

Dans le premier cas, le renouvellement est alors tacite pour 3 ans, alors que dans la seconde éventualité, il est de 6 ans.

Montant du loyer

À votre arrivée, le bailleur établit le prix de votre location professionnelle paramédicale. Si son montant est trop bas, il peut être uniquement revalorisé lorsque le bail se termine. Dans tous les cas, la révision se fait en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Résiliation du bail mixte

Il est possible de rompre votre contrat à tout moment sans aucune justification. Le préavis est de 3 mois dans le cas général.

Le propriétaire doit attendre la fin du bail pour le résilier. Il ne peut, en plus,  rompre son contrat que dans certains cas : 

      • Il veut se loger dans l’habitation ;
      • Il souhaite revendre son bien ;
      • Etc.

En revanche, en tant que locataire, il vous est possible de résilier votre contrat à tout moment sans aucune justification. Le préavis est de 3 mois dans le cas général.

Dispositions légales

Le contrat doit être réalisé par écrit. Ce dernier ne doit pas contenir la mention “loyer tout compris”. En revanche, la façon dont le loyer peut être révisé doit être clairement inscrite. 

Par ailleurs, sachez que vous devez en partie résider sur place pour pouvoir reconduire votre bail de profession libérale ultérieurement.

Gardez aussi à l’esprit que les soins que vous prodiguez doivent être dispensés dans le respect du Code de la santé publique. Vous avez aussi l’obligation de  garantir la sécurité de vos patients, ainsi que la confidentialité des soins.

Bon à savoir
Vous voulez transformer une habitation en local professionnel ? Cela doit être validé par l’intermédiaire d’une autorisation administrative pour les communes de plus de 200 000 habitants). Il est fortement conseillé de prendre des renseignements auprès de la préfecture ou de la mairie. 

Bail d’une profession libérale en copropriété 

En cas de copropriété, le professionnel de santé doit vérifier que l’exercice d’une activité libérale est autorisé. Vous trouverez la liste des activités professionnelles dans le réglement de la copropriété. 

Par ailleurs, la jurisprudence considère l’activité professionnelle comme acquise si  elle a déjà été présente dans la copropriété. Ainsi, si vous souhaitez vous installer en tant qu’infirmière ou un kiné dans un immeuble, cela est tout à fait possible si un cabinet de même nature existait auparavant. 

Accessibilité du local médical aux personnes handicapées

Avant de signer votre bail d’auxiliaire médical, vérifiez aussi qu’il est conforme aux règles de la loi sur le handicap. Votre cabinet paramédical doit effectivement respecter les règles d’accessibilité aux handicapés. Vous bénéficiez néanmoins d’une dérogation de la part du préfet dans les cas suivants où : 

      • Le montant des travaux mettrait en péril votre activité libérale.
      • Votre cabinet ne peut être mis aux normes pour des raisons techniques.
      • Votre local fait partie du patrimoine architectural.

Néanmoins, s’engager dans un contrat de location qui n’a pas prévu d’accessibilité reste fortement déconseillé.

Quel que soit le contrat de location que vous choisissiez, sachez que le bail d’une profession libérale doit être signé dans le respect des règles. Il convient de vérifier que toutes les clauses de votre contrat sont conformes du point de vue du loyer et de l’éventuelle accessibilité de votre cabinet. Afin de prendre le plus de précautions possible, n’hésitez pas à avoir recours à un professionnel pour l’établissement du contrat ! 

 

Sources 
Service public- Bail professionnel
Ordre des masseurs -kinésithérapeutes : locaux professionnels, matériels et financement

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