Le bail professionnel : une décision importante pour bien démarrer son activité

14-09-2021 | Actualités, Infirmière, Kinésithérapeute, Orthophoniste, Pédicure - Podologue

La question du choix du bail professionnel fait partie des informations utiles sur le cabinet du professionnel de santé libéral et se pose très rapidement dans votre processus d’installation en libéral.

Le bail professionnel est adapté exclusivement au titre d’utilité à un usage professionnel et concerne ici les auxiliaires de santé libéraux : infirmier,  kinésithérapeute, orthophoniste, pédicure podologue. 

Informations sur le contrat de bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de louage qui relève du code civil. 

Deux notions importantes sont à prendre en considération. 

  • La durée du contrat de bail: article 57 A de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

La durée minimale d’un contrat de bail est de minimum 6 ans. A l’issue du contrat, à défaut de « congé », le bail est tacitement reconduit pour la même durée de 6 ans. 

Si, lors de la signature du contrat de bail les deux parties ont fait mention du congé, chacune des deux parties peut mettre au cours au contrat dans le respect d’un préavis de 6 mois. 

Ce congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien via un huissier de justice. 

Le congé ne nécessite pas d’être justifié. 

  • L’état des lieux: article 57-B de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel ( pour les baux conclus à compter du 20 juin 2014)

L’état des lieux, tout comme la durée du bail est une notion à définir contractuellement. Il doit être fait avec les deux parties en présence, ou à défaut, avec un tiers mandaté et être obligatoirement ajouté au contrat de location. Si ce n’est pas possible, la présence d’un huissier et de la partie disponible est également envisageable. Les frais de l’huissier seront à partager à parts égales entre les deux parties. 

Toutes les autres clauses sont négociées à l’amiable entre les deux parties comme: 

Les frais de votre local 

Premièrement, le montant du loyer est négocié, validé par les deux parties et inscrit au contrat.
Aucune révision n’est possible (augmentation ou diminution) au cours du contrat, sauf si elle a été prévue et stipulée par écrit. A l’issue du contrat, le bailleur est libre du nouveau montant du loyer. 

Deuxièmement, le dépôt de garantie et son montant ne sont pas obligatoires; ils le sont uniquement s’il est contractuellement prévu. Il permet de financer les travaux éventuels à la charge du locataire. Il ne peut pas être utilisé pour payer le loyer. 

La cession du bail professionnel et la sous-location

Il est strictement interdit de sous-louer un local professionnel à moins que cette clause soit dans le contrat de location.  Dans ce cas, il incombe toujours au locataire principal d’être le référent auprès du propriétaire. 

La copropriété

En cas de copropriété, le professionnel de santé doit vérifier que l’exercice d’une activité libérale est autorisé. 

La transformation d’un local d’habitation en local professionnel 

Cette transformation doit être validée par l’intermédiaire d’une autorisation administrative ( pour les communes de plus de 200 000 habitants).
Il est fortement conseillé de prendre des renseignements auprès de la préfecture ou de la mairie. 

Accès du local aux personnes handicapées 

Le local doit obligatoirement être accessible aux personnes handicapées est désormais obligatoire.
Cependant, si ce n’est pas le cas, il existe des lois prévoyant un dispositif d’agenda d’accessibilité programmant les étapes des travaux nécessaires ainsi que le montant de ces travaux. S’engager dans un contrat de location qui n’a pas prévu cette clause est fortement déconseillé.

Pour tout le reste… 

Absolument tout doit être écrit et inscrit dans le contrat pour éviter de mauvaises surprises.
La nature des travaux, qui doit les financer, les délais à respecter, les montants etc. 

Comme nous venons de le démontrer, hormis la durée du contrat et l’état des lieux, rien n’est garanti dans un bail professionnel. Tout le reste est à établir à l’amiable !  

Aussi, avoir recours à un professionnel pour l’établissement du contrat est un petit investissement vivement conseillé ! 

Et surtout, restons connectés !

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